«Не держите все яйца в одной корзине» — известная поговорка в мире инвестиций. Если вы разместите свои инвестиции в правильных «корзинах», вы получите хорошую прибыль и нивелируете риски. Инвестиции в недвижимость считаются одними из самых стабильных и прибыльных инвестиций и с относительно меньшим риском, чем другие виды активов.
Инвестируя на международном уровне, вы можете создавать зарубежные активы. Как иностранные покупатели, вы также можете воспользоваться преимуществами мировой экономики, чтобы диверсифицировать свой портфель за счет иностранных инвестиций на рынке жилой или коммерческой недвижимости.
- 7 причин, по которым иностранным покупателям следует рассматривать иностранные инвестиции в недвижимость США:
1.1 Отсутствие барьеров для иностранных инвесторов в недвижимость со стороны правительства США
1.2 Финансирование ипотечного кредита в США для иностранных инвесторов без кредитной истории в США
1.3 Относительно низкие цены на недвижимость
1.4 Высокая доходность от аренды в США
1.5 Стабильные и надежные иностранные инвестиции с приростом капитала в долларах США
1.6 Положительный денежный поток
1.7 Преимущество отсрочки налога на капитал для иностранных покупателей - Пошаговый процесс инвестирования в США для иностранных инвесторов в недвижимость
- Пять наиболее распространенных способов инвестирования в США для иностранных инвесторов
- Страна происхождения топ-5 иностранных покупателей недвижимости в США в 2021 году
- Страна происхождения топ-6 крупнейших иностранных покупателей недвижимости в США в 2022 году
- Заключение
США – одно из лучших направлений для иностранных инвестиций в недвижимость. Несколько причин делают привлекательными иностранные инвестиции в недвижимость США, о которых мы подробно поговорим далее в этой статье.
Соединенные Штаты предоставляют собой прекрасную возможность для инвесторов в недвижимость имеющих цель получить постоянный приток капитала за счет дохода от аренды, прироста капитала и прибыли, полученной от коммерческой деятельности, основанной на инвестиционной собственности. Более того, США — одна из немногих стран, где отсутствуют дополнительные ограничения или налоги на иностранные инвестиции в недвижимость со стороны зарубежных инвесторов.
Вот основные причины, по которым иностранным инвесторам в недвижимость стоит покупать инвестиционную недвижимость в США:
1. 7 причин, по которым иностранным покупателям стоит присмотреться к инвестициям в недвижимость США:
1.1 Отсутствие барьеров для иностранных инвесторов в недвижимость со стороны правительства США
Как иностранный покупатель недвижимости первым препятствием, с которым вы, вероятно, столкнетесь при покупке недвижимости за границей, являются ограничения, налагаемые правительством страны.
Хорошая новость заключается в том, что правительство Штатов не ограничивает и не запрещает иностранные инвестиции в недвижимость. Таким образом, на иностранных покупателей не налагаются дополнительные налоги или ограничения.
Инвесторы-иностранцы имеют те же права на покупку и владение недвижимостью в США, что и граждане США. За последние десять лет иностранные инвесторы в недвижимость приобрели здесь недвижимость на сумму более 1 триллиона долларов (Источник: Национальная ассоциация риелторов – NAR).
1.2 Финансирование ипотечного кредита в США для иностранных инвесторов без кредитной истории в США
Американские кредиторы, специализирующиеся на ипотечных кредитах для иностранных граждан, предлагают долгосрочные ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой по конкурентным ставкам для иностранных инвесторов-нерезидентов (без кредита в США) и вновь прибывших в США с визами.
Возможность обеспечить финансирование ипотечного жилищного кредита и зафиксировать низкие процентные ставки с помощью 15-летней или 30-летней ипотеки (в зависимости от ваших потребностей и предпочтений) без необходимости наличия внушающей доверия кредитной истории в США действительно делает эту страну идеальным местом для покупки иностранной недвижимости.
1.3 Относительно низкие цены на недвижимость
Это может показаться неожиданным, но цены на жилье во многих городских районах США невелики по сравнению с центральными районами других городов мира. Например, даже в таком относительно дорогом городе США, как Сан-Франциско, квадратный метр жилой недвижимости стоит 7 180 долларов по сравнению с 26 262 долларами в Лондоне (Великобритания), 28 570 долларов в Гонконге (Китай), 10 947 долларов в Торонто (Канада) и 10 932 долларов в Мумбаи. (Индия) и т. д. (Источник: Global Property Guide, NAR)
Цены за квадратный метр становятся дешевле (1500-3000 долларов) в большинстве мегаполисов США.
В приведенной ниже таблице сравнивается уровень цен на жилье в городах мира и крупных агломерациях США:
Сравнение цен на жилье на мировом рынке недвижимости и в агломерациях США
1.4 Отличная доходность от аренды в США
США – благоприятная для арендаторов страна с высоким спросом на сдаваемую в аренду недвижимость. Таким образом, вы можете легко найти арендаторов для своей новой инвестиционной недвижимости в США и получать хороший доход от аренды.
Доход от аренды определяется как валовой годовой доход от аренды в процентах от покупной цены имущества. Это то, на что арендодатель должен рассчитывать в качестве прибыли до вычета налогов, платы за обслуживание и других расходов.
По данным ATTOM Data Solutions, среднегодовая валовая доходность от аренды за 2021 год составляет 7,7%.
Цены на аренду в США также растут. Например, отчет Zumper об аренде на конец года показывает, что стоимость аренды двухкомнатной квартиры увеличилась на 13% в 2021 году.
Годовой рост медианной арендной платы в США
1.5 Стабильные и надежные зарубежные инвестиции с приростом капитала в долларах США
США — одна из самых стабильных стран по стоимости недвижимости. Рынок жилья в США относительно постоянен, что делает его безопасным вложением для иностранных инвесторов.
Кроме того, ожидается, что цены на недвижимость в США вырастут на 17,3% в прогнозе на следующий год (индекс стоимости жилья по анализу Zillow), что даст иностранным инвесторам прекрасную возможность воспользоваться ростом капитала в долларах США.
Тенденции стоимости жилья в США
Это делает США отличным местом для вложения ваших денег, поскольку ваши иностранные инвестиции, вероятно, со временем будут расти.
Есть вопрос? Закажите бесплатную консультацию.
1.6 Положительный денежный поток
Довольно обыденно для владельцев сдаваемой в аренду недвижимости в США иметь ежемесячный излишек наличных от арендной платы, что хранятся на каком-нибудь выгодном счете, уже после уплаты ежемесячного платежа по ипотеке и налогов на имущество. Иностранный интерес к недвижимости в США подпитывается перспективой денежного потока, стабильности и даже роста стоимости.
1.7 Отсрочка по налогу на капитал как преимущество для иностранных покупателей
Когда вы инвестируете в США, одной из самых выгодных и уникальных вещей является получение налоговых льгот на ваши инвестиции, что очень характерно для Штатов. Вот список таких налоговых льгот:
1031 Политика обмена
Начнем с биржи недвижимости 1031. Биржа 1031 может быть использована для отсрочки уплаты налога на прирост капитала при продаже недвижимости. Иностранные инвесторы могут отсрочить уплату налога на прирост капитала путем реинвестирования в аналогичную инвестиционную недвижимость, когда вы продаете недвижимость и получаете прирост капитала.
Как и в случае с любой инвестиционной недвижимостью, новая недвижимость, приобретенная в рамках биржи 1031, также может сгенерировать большие суммы собственного капитала и со временем подорожать, после чего ее можно будет снова обменять в рамках биржи недвижимости.
Нет ограничений на количество обменов объектов на 1031, которые инвестор может совершить за свою жизнь, чтобы этот процесс мог повторяться, позволяя богатству инвестора в сфере недвижимости неограниченно расти без уплаты налогов.
Квалифицированная зона возможностей
Следующими в списке являются квалифицированные зоны возможностей, или QOZ (Qualified Opportunity Zone). Инвестирование через подходящую зону возможностей — еще одна стратегия отсрочки уплаты налогов для частных лиц или инвесторов в бизнес-недвижимость. Например, если вы инвестируете в экономически неблагополучные сообщества, классифицируемые как QOZ, вы можете воспользоваться льготами по налогу на прирост капитала.
Налоговые вычеты
Как правило, лица, не являющиеся гражданами США, сдающие в аренду свой дом здесь, облагаются налогом в размере 30% от дохода от аренды. Однако иностранный владелец должен платить налог только с чистого дохода от аренды в налоговой декларации США, а это означает, что владелец, не являющийся гражданином США, может получать множество вычетов (стандартные вычеты при аренде недвижимости включают процентные вычеты по ипотеке, расходы на рекламу, расходы на уборку, расходы на управляющего недвижимостью и т. д.). В результате легко может получиться, что иностранный владелец платит нулевой налог (или очень маленький налог).
2. Пошаговый процесс для иностранных инвесторов в недвижимость для инвестирования в США
1) Выберите желаемый тип инвестиционной недвижимости
В покупке какой инвестиционной недвижимости вы заинтересованы? Вся недвижимость, используемая в коммерческих целях, считается коммерческой недвижимостью. Это могут быть предприятия розничной торговли, торговые центры, офисные здания, склады, гостиницы и жилые дома. И наоборот, жилая недвижимость может состоять из квартир, домов на одну семью или многоквартирных домов. Даже при наличии жильцов сдаваемая в аренду недвижимость считается коммерческой, если в ней пять и более квартир. Прежде чем сделать выбор, взвесьте преимущества и недостатки как бизнес-, так и жилой недвижимости.
2) Определитесь с рынком недвижимости
В США много привлекательных городов и округов и один из крупнейших рынков жилья. Выберите один рынок и сконцентрируйтесь на нем, если вы хотите увеличить свои шансы найти выгодный дом для дальнейшего инвестирования на продаже. Вот основные моменты, которые следует учитывать при выборе рынка недвижимости:
Рост населения. Ищите регион, в котором растет как количество арендаторов, так и население. Это свидетельствует о том, что спрос на арендную недвижимость будет расти.
Рост рабочих мест. Узнайте, расширяются ли какие-либо новые крупные компании в сообществе, чтобы помочь создать больше рабочих мест. Из-за этого сюда могут перебраться даже новички из других мест.
Разнообразие работодателей. Держитесь подальше от таких отраслей, как судоходство, горнодобывающая промышленность, нефть или сельское хозяйство, где преобладает один источник прибыли. Если большинство людей работают в одной отрасли, вы пострадаете, если этот бизнес потерпит неудачу.
3) Найдите прибыльную инвестиционную недвижимость в США
Существует множество доступных объектов недвижимости, от домов на одну семью до многоквартирных квартир, и потенциальная окупаемость инвестиций может быть реально внушительной. Конечно, важно проявлять должную осмотрительность перед совершением любой покупки, и работа с квалифицированным агентом по недвижимости может быть неоценимой. Но при правильном выборе объектов инвестиции в США могут стать разумным и максимально прибыльным решением.
4) Проявите должную осмотрительность, прежде чем инвестировать в недвижимость США
После обнаружения подходящей арендуемой недвижимости необходимо провести надлежащее расследование. Вот некоторые вещи, которые должны подтвердить иностранцы, инвестирующие в недвижимость США:
- общее состояние дома
- начальная цена ремонта
- эксплуатационные расходы
- цена страховки
- стоимость профессионального управления недвижимостью
- налог на недвижимость
Работайте с агентом по недвижимости, который вращается в сообществе, где вы собираетесь купить недвижимость для сдачи в аренду, чтобы упростить этот процесс. Настоящий профессионал своего дела знаком с сетью экспертов и сможет связать вас с ними, чтобы упростить процесс проведения комплексной проверки недвижимости. В эту категорию могут подпадать ипотечные брокеры, управляющие недвижимостью, подрядчики, страховые агенты и сертифицированные домовые инспекторы.
5) Сделать предложение
Иностранцы, инвестирующие в недвижимость США, должны сначала определить текущую стоимость инвестиционной собственности, прежде чем предлагать свою. Изучите недавно проданную сопоставимую недвижимость по соседству, чтобы помочь себе в этом вопросе. Точная оценка дома также может значительно выиграть сумму при оплате.
3. Пять наиболее распространенных способов инвестировать в недвижимость США для зарубежных инвесторов
Инвестиции в недвижимость США могут быть прибыльными как для начинающих владельцев бизнеса, так и для опытных инвесторов.
Выбор стратегии получения дохода от недвижимости — первый шаг. Рекомендуется использовать пять основных методов создания потоков прибыли и зарабатывания денег путем инвестирования в недвижимость США:
1) Прибыльная недвижимость
Самый распространенный метод инвестирования в недвижимость, с которой инвесторы уже знакомы, — это покупка приносящей доход недвижимости со стабильным денежным потоком.
2) Купить и придержать
Долгосрочное накопление капитала и инвестирование в будущий рост могут быть выгодной инвестиционной стратегией на рынках с высокой стоимостью недвижимости.
Конечно, положительный денежный поток по-прежнему имеет решающее значение. Но, делая разумные долгосрочные покупки и вклады, инвесторы могут извлечь выгоду из потенциальной неожиданной прибыли через годы или даже десятилетия.
3) Отремонтировать и перепродать
Еще одна важная стратегия для зарабатывания денег на недвижимости в США — найти внерыночные сделки с мотивированными продавцами. Нехватка средств на необходимое содержание и ремонт часто является движущей силой для продавцов.
Инвесторы, использующие подход «почини и перепродай», должны приобрести недвижимость со скидкой, точно спрогнозировать цену ремонта, а затем продать недвижимость с прибылью.
4) Оптовая торговля
Иностранный инвестор, вкладывающийся в недвижимость США, может использовать арбитраж, чтобы получить быструю и значительную прибыль, инвестируя в оптовую недвижимость.
Акт вступления в собственность не приносит дохода оптовым торговцам недвижимостью. Вместо этого они выбирают отчаявшихся продавцов, которые очень мотивированы, должным образом оценивают стоимость ремонта и справедливую рыночную стоимость дома, а затем переуступают контракт другому инвестору в обмен на установленную прибыль.
5) REIT и краудсорсинг
Краудфандинг или покупка акций REIT — популярный выбор для инвесторов, ищущих почти полностью пассивные альтернативы инвестирования.
Краудфандинговые фонды недвижимости — это организации, которые собирают небольшие суммы денег от большого числа людей для покупки и управления огромными сложными активами, приносящими доход. Основные фондовые биржи предлагают акции публично торгуемых REIT. Когда недвижимость продается, инвесторы получают скромную пропорциональную часть денежного потока и прибыли за квартал.
4. Страна происхождения топ-5 иностранных покупателей недвижимости в США в 2021 году
По количеству квартир Канада поднялась на первое место среди иностранных покупателей, которые предпочитают недвижимость США, на ее долю приходится 8% всех сделок с апреля 2020 г. по март 2021 г. Вторыми по количеству иностранных покупателей были Мексика. Третьей по величине страной был Китай, который был лидером в течение трех лет, прежде чем опустился ниже 6%. Индия и Великобритания заняли четвертое и пятое места соответственно с долей каждой страны около 4%.
Однако с точки зрения долларового объема покупок недвижимости Китай остался на первом месте, за ним следуют Канада, Индия, Мексика и Великобритания соответственно.
5. Страна происхождения топ-6 крупнейших иностранных покупателей недвижимости в США в 2022 г.
Китай и Канада удерживали первые места, первое и второе по объемам продаж жилья в долларах США на уровне 6,1 млрд долларов США и 5,5 млрд долларов США соответственно, продолжая тенденцию, которая восходит к 2013 году. Индия (3,6 млрд долларов США), Мексика (2,9 млрд долларов) и Бразилия (1,6 млрд долларов) замыкают первую пятерку.
Среди шести крупнейших зарубежных покупателей покупки упали только среди китайских покупателей. Тем не менее, Китай по-прежнему был самым крупным иностранным покупателем с точки зрения объема купленных домов в долларах. Китайские покупатели приобрели существующие дома на 6,1 млрд долларов, что на 30% больше по сравнению с предыдущим периодом из-за увеличения средней цены покупки до 1,0 млн долларов (710 400 долларов в предыдущем периоде).
6. Заключение
В заключение хочется сказать, что существует много причин, по которым иностранные инвесторы в недвижимость должны присмотреться к недвижимости в США в качестве объекта для инвестирования своего капитала. В стране стабильная экономика, хорошая инфраструктура и низкие налоги, что делает ее идеальным местом для вложения денег. Итак, если вы думаете об инвестировании в рынок недвижимости США, сейчас самое подходящее время для этого.
Вы можете обратиться ко мне за бесплатной консультацией в рамках данного вопроса и найти самый оптимальный и выгодный для себя путь инвестирования, будь вы опытным инвестором или только начинаете свою «карьеру» инвестора в американскую недвижимость.
P.S. Подписывайтесь на Telegram-канал «Финансы с Еленой Максимович», где я регулярно делюсь полезными материалами о личных финансах, статьями, которые считаю интересными, размещаю свои кейсы и кейсы коллег, которые вы не найдете на сайте или в других источниках.
С уважением,
Елена Максимович,
финансовый консультант
